【“世”说“新”语】社区停车难，看看《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》怎么说？
小区停车难是许多上海市民每天都要面临的困境，为了抢占车位而使出的招数更是层出不穷。为规范住宅物业管理区域停车秩序，保障停车管理双方的合法权益，由上海市房屋管理局牵头制定的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》于今年10月1日起施行。关于小区停车，其中有哪些新规定？需要注意什么？
Q&A
Q-杨老师，小区所有的停车位都能出租吗？
A-根据《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》，住宅物业管理区域内的机动车停车位（包括地下停车库、立体停车库等）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。
停车位满足本物业管理区域内业主、使用人需要后仍有空余 的，车位产权人可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。出租车位产权人应当将车位承租人的车牌号、姓名和联系方式告知物业服务企业。
Q-一户业主可以有多少个车位？
A-住宅物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。
停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主，不得转让给物业管理区域外的单位、个人。租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。
Q-那车辆收费标准如何确定？
A-1.建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业服务合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则进行协商，协商确定的价格应当向区房屋行政管理部门备案。
2.车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照市物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照市物业管理行业协会发布的价格监测信息确定，收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。
3.经营性停车场(库)收费按照物价部门有关规定执行。
4.停车收费应当出具专用票据。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放的，不得收费。
车辆在共用部分停放的收益，归共同拥有该物业的业主所有。
Q-那违规停车如何处理？
A-停车占用消防车通道、妨碍消防设施使用或擅自占用共用部位的，停车管理单位应当报告公安、消防、城管等部门进行处理；妨碍通行或者其他不按规定停放车辆情形的，停车管理单位可以按照停车管理制度、管理规约、临时管理规约或者业主大会决议进行处理，由此产生的费用由责任人承担。对于长期停放的无主机动车辆，停车管理单位应当按照有关规定，报告相关部门进行处理。
停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主，不得转让给物业管理区域外的单位、个人。租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。
关于上海小区机动车停车管理新规的政策口径之重要提示
《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》于10月1日起实施。鉴于《规定》第三条第二款“利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的，不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用。”的有关固定车位的规定因不同解读可能引发的矛盾和纠纷，市房管局有关部门日前特制定政策解释口径如下：
01 关于原始规划设计停车位的含义及查询方式
原始规划设计停车位是指小区规划总平面图中标注的属于全体业主共有停车位，该部分停车位计入小区停车位配比范围。在小区其他道路上划设，以及通过美丽家园建设、旧住房综合改造等扩建的停车位均为非原始规划设计停车位（已经规划调整的除外）。小区规划总平面图可由业委会向相关部门调取。
02 关于小区在原始规划设计停车位之外区域已设置固定停车位的处理方式
1、2021年10月1日前制定的本小区停车管理制度可继续沿用。2021年10月1日后，制定或修订的本小区停车管理制度应符合《规定》要求。
2、小区尚未制定停车管理制度，但有固定停车位车主已缴纳停车费或签订车位租赁合同的，在缴费期满或合同期满前仍可使用该固定停车位。缴费期满或合同期满后，该车位不得作为固定车位使用。
03 关于固定车位出租给特定业主、使用人的定义
固定车位出租给特定业主、使用人是指在一段时期内在固定位置设置的停车位出租给小区内某一户业主、使用人停车，其他业主、使用人无法使用的情形。
