【“世”说“新”语】当业主遇上物业，我们应该了解的那些事…
随着人们法制意识的加强，以及对生活便捷性和安全性越来越精准的需求，社区里物业服务企业与业主之间的矛盾和问题越来越显现，而物业与业主又是社会治理中不可或缺的重要力量，当业主遇上物业，是否可以将其矛盾转化为动力……新家园特别开启了这个专栏——世说·新语，让我们一起来学习与“物业”、“业主”相关的那些知识。
初衷
物业管理涉及千家万户，与你、我、他安居乐业息息相关，也是近年来人们反映问题较多、矛盾较为集中的领域。随着人们日益增长的物质文化精神需求，物业管理已经从单纯的专业性行业管理转向综合性社会管理，并成为建设和谐社区，提升城市管理水平的主要内容之一。为了提升社区的幸福感和获得感，我们有必要学习和使用到更多与物业、与业主有关的知识与信息。
回顾20多年来上海市物业管理发展的路程
1997年市人大颁布了《上海市居住物业管理条例》
2004年市人大颁布了《上海市住宅物业管理规定》
2010年市人大对《规定》重新进行了修订
2017年市人大又在对《规定》重新进行修订
我们可以看到住宅物业管理的法制建设在不断地加强和完善。
划重点
“要了解物业管理法制建设，就需要先知道什么是物业管理？业主指的是谁？业主大会又是什么？建立业主大会的必要性又是什么？针对这几个问题，让我们先来学习一下。”
物业管理：
是指业主对区域所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动；物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
物业管理有狭义和广义之分；狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。
物业管理从形式上可以分为居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。
我们这里所讲的主要指居住物业也就是住宅物业。
《上海市住宅物业管理规定》所称住宅物业管理指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
业主：
是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业讲的与建筑上讲的业主本质上是一致的。都是指物业（产权）所有者。房屋承租人不是业主，房屋承租人与实际居住人被称为使用人。
业主大会：
是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。
国务院《物业管理条例》规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
建立业主大会的必要性,可以从以下四个方面的需要来考虑：
1、业主依法行使共同管理权的需要
2、业主共同管理能力从量变到质变的需要
3、协助与监督物业服务合同履行的需要
4、履行法规明文规定要求的需要
详 解
1、业主依法行使共同管理权的需要
《物权法》赋予了业主对共有部分的共同管理权利。政策法规规定，物业管理的重大事项均得由“业主共同决定”，这是业主作为房屋的主人、物业管理的责任主体地位所决定的。“业主共同决定”是业主共同管理权的具体表现和实体要求。业主共同决定的一般形式，就是成立业主大会，选举业主委员会，并由业主委员会负责业主大会的日常工作。
2、业主共同管理能力从量变到质变的需要
俗话说，“一根筷子易折断，十根筷子坚如铁”。从目前情况看，要共同参与小区的管理，表达业主的意愿，单个的业主很难发挥应有的作用，需要全体业主以一定的组成形式，共同努力才能实现从量变到质变——从业主个人的意见或建议，依法变成业主集体的意见、决定。
3、协助与监督物业服务合同履行的需要
物业服务合同甲乙双方是“物业服务企业”和“业主大会及业委会”。如果不成立业主大会，则甲方处在“缺位”的状况，无法有效地对受雇用的物业服务企业进行协助和监管，无法有效地管理和使用小区的专项维修基金、公共收益和其它资源，也无法更好地依法维护业主的合法权益。
4、履行法规明文规定要求的需要
成立业主大会是物业管理正常运作的需要，也是法规的要求。
《上海市住宅物业管理规定》明文规定，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
《物权法》规定，地方人民政府有关部门应对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
本文相关内容参考了《上海市住宅物业管理规定》、《物权法》等相关法律、法规。
