【“世”说“新”语】第一案 物业选聘
案例故事
近期，沪上某小区业委会在《物业服务合同》期限届满的三个月前，启动了物业选聘工作。该小区的《管理规约》明确：“业主委员会应当就选聘物业服务企业的方式在物业管理区域内公告并征求业主意见。选聘方式为续聘或者公开招投标。各业主同意另聘物业服务企业的，应当采取公开招投标方式。”但由于选聘过程中未按照相关法规规定和小区《管理规约》约定操作而被小区业主投诉。街道相关部门经了解情况后向业委会指出了存在的问题，要求按规范有序操作。但就是在这样的情况下，业委会仍然“我行我素”，继续召开业主大会会议进行表决。在此情况下，部分业主再次联名投诉并在小区拉出多条横幅，抵制选聘的物业服务企业进驻小区，并要求街道办事处撤销业主大会会议决定。业委会认为结果已经通过业主大会的表决，应该按业主大会表决结果实施，双方陷入“剑拔弩张”的状态。
街道决议
街道办事处根据《上海市住宅物业管理规定》第三十九条：“选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。”之规定，最终作出《关于撤销××小区选聘物业服务企业召开业主大会会议表决结果的决定》，平息了这场影响居民区和谐氛围的风波。
专家点评
上述案例中，小区业委会在选聘物业时，未按《上海市住宅物业管理规定》要求拟定物业选聘方案并经业主大会会议表决通过，同时采用的协议邀标选聘方式与小区《管理规约》“选聘方式为续聘或者公开招投标。各业主同意另聘物业服务企业的，应当采取公开招投标方式。”的约定相悖。根据《物业管理条例》规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”因此，街道办事处依规撤销了该小区的业主大会会议决定。
Q&A
Q-杨老师，真没有想到原来没有按照法规规定的流程选聘物业，就算最后通过了业主大会表决，这个操作也会被认定为是无效的。
A-是的，业委会经业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，为广大业主服务，所有操作需要按照法规规定程序推进，维护广大业主的合法权益。
Q-那到底怎样才是合规的物业选聘流程呢？
A-实际操作过程中的物业选聘流程既要根据相关法规规定，又要按照小区《管理规约》的约定，并在选聘物业时要综合考虑小区的建设规模、房屋及小区品质、物业费标准、业主对物业服务的需求、物业企业规模、信用状况等因素制定选聘物业服务方案，召开业主大会会议表决通过。
Q-原来这么讲究！杨老师，快给我们细细的说一说吧！
A-选聘物业服务企业的方式主要有继续聘用、协议邀标和公开招标三种，具体操作又有所不同，要是细细的说内容还是蛮多的，等以后遇到合适的案例再给大家好好讲讲~大家先可以了解一下，选聘物业服务企业的基本步骤有四步，分别是拟定选聘方案、完善选聘方案、通过选聘方案、落实服务企业。
案例感悟
如何做好业主大会、业主委员会工作，是一个不断学习、努力付出的过程，规范运行、有序操作，维护广大业主的合法权益，构建和谐社区，这是对每个业主委员会的要求和业主委员会追求的目标。
