【“世”说“新”语】第三案 物业公司退出 费用清算（衍生-规范使用小区维修资金）
案例故事
某物业公司于2000年1月到2016年6月在沪上某小区进行物业管理服务，至2016年7月，在街道的协调下，物业公司与业主大会解除了《物业服务合同》，原物业公司退出了该小区。
2017年1月，该小区经业委会换届改选产生了新一届业委会，于是原物业公司向业委会提出在2007年至2015年期间尚有公共支出、维保费用、工程费用等共计170余万元未予结清，要求业委会清算和解决。2018年3月，街道召开了居委会、业委会和物业公司的协调会，对物业公司与小区的费用清算进行协调，最终达成意见：“一、物业公司同意放弃部分工程费用，要求由业主大会一次性支付100万元，双方的所有费用结算完毕。二、在上述费用的结算过程中，物业公司应配合业委会和街道做好相关工作，提供资料和凭证。”会后，参会四方在《会议纪要》上盖了章。
协调会后，由于物业公司不能提供有效的资料和凭证，所以业委会不同意支付费用。于是，2020年7月，物业公司（以下简称原告）向法院起诉小区业主大会和业委会（以下简称被告），要求支付维修工程费用100万元和逾期滞纳金50万元。
法院判决
经二次开庭，法院作出一审判决。
法院认为：依法订立的合同受法律保护。原告与被告签订的《物业服务合同》是协商一致建立的，属双方当事人真实意思的表示，双方均应恪守。原告起诉称，依据《会议纪要》双方达成的一致意见，被告尚欠原告物业工程款100万元未支付。两被告则认为，由于未经小区业主大会授权，且原告无法提供具体工程实施前经业委会签字同意的凭证及对应发票，故《会议纪要》上关于支付工程款100万元的文字表述，仅是小区业委会与物业公司的磋商方案，并不能代表小区全体业主同意支付的真实意愿及最终意见。
《会议纪要》约定，“物业公司尚有170余万元的费用没有经业委会签字确认。为此，双方本着尊重实事、相互理解、解决问题的原则，物业公司同意放弃部分费用的申索主张，由小区业主大会一次性支付给物业公司100万元。在上述费用的结算过程中，物业公司应配合小区业委会和街道做好相关工作，提供资料和凭证。”根据上述文字表述，物业公司诉请要求小区业主大会承担物业工程款100万元、支付逾期滞纳金并要求小区业委会承担连带责任，依据不足，本院不予支持。两被告之辩称，理由成立，本院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：物业公司全部诉讼请求，不予支持。
原告不服一审判决上诉，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。至此，法院判决生效。
专家点评
经对本案全过程的梳理，认为物业公司败诉还存在以下几点原因：
第一、本次原告诉讼主张的工程款，是由N个绿化养护以及公共部位、公共设施设备的日常运行、保养、维修等各项费用组成，根据沪房管规范物（2015）4号《关于公有住宅售后维修资金列支物业服务费有关问题的通知》规定：“一、自2015年9月1日起，公有住宅售后维修资金应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。二、物业服务企业应当于2016年3月31日前与业主委员会完成2015年9月1日前发生的绿化养护以及公共部位、公共设施设备的日常运行、保养、维修等物业服务费用的结算工作，相关费用可在公有住宅售后房屋维修资金中列支。”根据建设银行维修资金使用记录，原告已选择在2016年3月31日（政策规定结算截止日）通过建设银行从小区维修资金中划转了100多万元，为此被告认为原告在管期间的绿化养护以及公共部位、公共设施设备的日常运行、保养、维修费用已全部结清。而原告本次又诉讼主张要求被告支付未结清的绿化养护以及公共部位、公共设施设备的日常运行、保养、维修等费用应视为无效。
第二、《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》规定，“住宅物业管理区域内的共用部分需要大修和专项维修、更新、改造的，物业管理企业应当编制实施方案，并按照《上海市住宅物业管理规定》的规定经业主大会或者业主小组讨论通过。实施方案应包括项目名称、实施范围、预算资金金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、实施时间等内容。住宅物业管理区域内的共用部分大修和专项维修、更新、改造完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新、改造情况的书面报告。”《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定：“物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施：（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意；（二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。”而该小区经业主大会表决通过的《业主公约》规定，“物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新经业主委员会书面同意后，由物业管理企业组织实施，费用在 100 元以上 2000 元以内按规定列支。同时，在四方《会议纪要》中明确“四、在上述费用的结算过程中，物业公司应配合小区业委会和街道做好相关工作，提供资料和凭证。”根据以上相关规定和约定，被告要求原告提供诉讼主张工程款相对应的资料和凭证（项目明细、费用预算、施工合同、原始发票、涉及维修对象的业主确认单、涉及维修费用的业委会确认单和超过业委会权限的业主大会表决通过记录以及明确维修资金使用的分摊对象），而原告却无法按照政策法规规定和《业主公约》约定提供有效的资料和凭证。
第三、原告在起诉状中提出按照《物业服务合同》条款“对业主和使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用的千分之三加收滞纳金”之规定为理由，要求被告自2018年起计算至实际付款日止，按年利率24%计算滞纳金的主张是张冠李戴，概念混淆。《物业服务合同》条款规定是指业主和使用人逾期交纳物业管理费，而非本案原告诉讼主张的工程款，按24%的利率计算滞纳金并无条款约定，原告以其他不适当规定来计算滞纳金，应视为无效。
Q&A
Q-在此案例中原告物业诉讼主张的工程款对于社区来说真是一笔好大数目。
A-是的，而且这次涉及到的社区是个30年前建造的售后公房老小区。所以，这笔钱款对业主来说这不仅仅是个大数目，还是一笔巨款。
Q-这次涉及到的“维修资金”对社区很重要的，是不应该随随便便去使用的吧？
A-根据相关法规规定，维修资金的支出应当做到依法依规、有据可查、单据对应，公开透明，若仅以原告现有提交的诉讼证据作为主张依据，既不符相关法规和小区规约约定，且根本无法让广大业主信服，对一个居住着1000多户业主的小区来说，极有可能引发群体矛盾，破坏小区和谐稳定局面。。
案例感悟
维修资金是房屋的“养老金”，规范、合理的使用维修资金，对小区物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，有助于维持和提高建筑物的使用功能和价值，保障房屋的安全使用，也是构建和谐社会的基础。
业主委员会是小区业主大会的执行机构，以代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益为中心，符合物业管理政策法规的规定，符合业主大会议事规则与管理规约的约定，规范运行、有序操作。
