【“世”说“新”语】第四案 物业公司关闭消防门
案例故事
上海某小区共有23幢房屋，均在同一建筑区划内，其中2幢为高层业态，其余均为别墅业态。别墅与高层住宅之间设置了两道铁艺门，建筑平面规划图显示为消防门，高层业主原来可以从小区3号门进入后穿过铁艺门进入别墅。
物业公司为了方便对别墅与高层间的管理，将两道铁艺门关闭，导致高层业主不能再从3号门通行，也不能自由进入别墅区，自此，该小区别墅与高层被彻底分离。
高层业主认为物业公司的行为缩限了高层业主的通行范围，妨碍了对小区公共设施和绿化的使用，为此，起诉至法院，要求物业公司打开两道铁艺门。
法院判决
人民法院经审查认为，该小区2幢高层房屋与其它幢别墅房屋均规划在同一小区内，物业公司将连接高层和别墅间道路的两扇铁艺门关闭，取消了高层业主从3号门进出小区的权利，损害了高层业主的作为建筑物区分所有权人对小区共有部分享有的权利。
特别是两扇铁艺门的功能本属于消防门，关闭消防门直接影响高层业主或别墅业主在遇到紧急情况下对危险的处置，威胁公共安全。为此，判决物业公司限期将两扇铁艺门打开。
原被告双方均服判息诉，现该判决已生效。
专家点评
民法典之所以规定将专有部分外的共有权作为业主专有权的一项附属性权利，是因为小区建筑区划内的上述配套设施是为住宅小区生活服务所必须，也是小区居住质量标准应当包含的。从使用上划分，共有权可以划分为一般共有部分共有权和共有部分专有使用权，后者是指根据法律规定和业主约定，可以由某一个或者数个业主排他性的享有某一共有部分的权利，共有部分专有使用权的设定不能损害他人合法权益。
本案中，物业公司为便于管理，未经业主委员会或业主大会同意，私自将高层与别墅间的通道封闭，致使高层业主只能绕道进入小区，侵犯了高层业主在小区公共道路上自由通行的权利，而且本案中小区内的主要绿化、景观和公共设施等优势资源都集中在别墅区，物业公司将别墅与高层隔离，致使高层业主不能进入别墅区享有小区的公共资源，严重侵害了高层业主的建筑物区分所有权。
从另一个层面而言，高层和别墅的业主们可能在长期的共同生活交往过程中已形成和谐友爱的邻里关系，本案中的物业公司将小区内部别墅与高层之间的通道关闭，加深了高层业主与别墅业主之间的矛盾与隔阂，使物业公司、高层业主、别墅业主三方呈对立状态，不利于建设和睦融洽的的邻里关系，不利于社会的安定团结。
Q&A
Q-杨老师，高层和别墅业态均规划在同一小区内，那高层业主对小区共同部分的建筑物区分所有权是不是整个小区范围内的所有共有部分呢？
A-是的，包含了别墅区内的道路、绿地以及公共配套设施等，高层业主和别墅业主共同享有占有、使用和收益的权益。
