案例故事 2018年3月，上海一小区张贴了一则有关同意续聘原物业公司的业主大会表决结果公告，并根据最终结果作出了续聘原物业公司的决定。可是公告一出，却引发了一场业主与业主大会间持续一年多的纠纷。 争议焦点在于，在该小区拥有15套房的一位业主，他手持的15张表决票是应该计1票还是15票？   事件细节 在业主大会上“有关同意续聘原物业公司”的会议投票结果显示，同意续聘原物业406票，不同意续聘的414票。在梳理表决票过程中，业委会发现另有129张同意票签的是同一个人名字：张某。针对这129张存疑表决票，经核实，均为房产商代表所签。 但这129张票中有114票属于表决票签名与产证不一致的情况，应予以作废。剩下15张表决票签名与产证信息一致，最终业委会认可了这15张表决票的效力。 因此，同意续聘的票数变为421票，同意续聘票多于不同意续聘票。业主大会遂作出上述同意续聘物业公司的公告。 面对反转，不同意续聘的业主对起关键作用的这15张表决票的效力问题产生了质疑。随后业主代表小文向法院提起诉讼，要求撤销业主大会有关续聘原物业公司的...

案例故事 上海某小区共有23幢房屋，均在同一建筑区划内，其中2幢为高层业态，其余均为别墅业态。别墅与高层住宅之间设置了两道铁艺门，建筑平面规划图显示为消防门，高层业主原来可以从小区3号门进入后穿过铁艺门进入别墅。 物业公司为了方便对别墅与高层间的管理，将两道铁艺门关闭，导致高层业主不能再从3号门通行，也不能自由进入别墅区，自此，该小区别墅与高层被彻底分离。 高层业主认为物业公司的行为缩限了高层业主的通行范围，妨碍了对小区公共设施和绿化的使用，为此，起诉至法院，要求物业公司打开两道铁艺门。   法院判决 人民法院经审查认为，该小区2幢高层房屋与其它幢别墅房屋均规划在同一小区内，物业公司将连接高层和别墅间道路的两扇铁艺门关闭，取消了高层业主从3号门进出小区的权利，损害了高层业主的作为建筑物区分所有权人对小区共有部分享有的权利。 特别是两扇铁艺门的功能本属于消防门，关闭消防门直接影响高层业主或别墅业主在遇到紧急情况下对危险的处置，威胁公共安全。为此，判决物业公司限期将两扇铁艺门打开。 原被告双方均服判息诉...

Q&A1 Q-杨老师，“世说新语”第一案介绍了物业选聘的一个案例后，我们接到了一些来电，询问“如何做好规范物业选聘”的问题，今天我们聊聊物业选聘的问题吧~ A-可以。 Q-杨老师，小区为什么要选聘物业，物业选聘的启动条件又有哪些呢？ A-一般情况下，有下列情况之一的，业主委员会可以启动选聘或解聘物业服务企业的相关程序。   业主大会成立后需确定物业服务企业时 根据现行住宅专项维修资金管理的相关规定，业主大会成立后需选聘物业服务企业，订立物业服务合同，才能到区县维修资金办公室办理物业管理处的身份注册和业主大会开户手续。故业主大会成立后即需要确定物业服务企业。 物业服务合同期限即将届满导致 合同依法终止以前 1、物业合同即将到期，业主委员会经与物业服务企业初步协商后，拟合同终止后续聘物业服务企业； 2、物业合同即将到期，物业服务企业单方面明确表示（或以行动表示）合同终止后不再继续签订新的物业服务合同； 3、物业合同即将到期，业主委员会在征询业主意见（召开业主大会）后，合同终止后不再续聘...

案例故事 某物业公司于2000年1月到2016年6月在沪上某小区进行物业管理服务，至2016年7月，在街道的协调下，物业公司与业主大会解除了《物业服务合同》，原物业公司退出了该小区。 2017年1月，该小区经业委会换届改选产生了新一届业委会，于是原物业公司向业委会提出在2007年至2015年期间尚有公共支出、维保费用、工程费用等共计170余万元未予结清，要求业委会清算和解决。2018年3月，街道召开了居委会、业委会和物业公司的协调会，对物业公司与小区的费用清算进行协调，最终达成意见：“一、物业公司同意放弃部分工程费用，要求由业主大会一次性支付100万元，双方的所有费用结算完毕。二、在上述费用的结算过程中，物业公司应配合业委会和街道做好相关工作，提供资料和凭证。”会后，参会四方在《会议纪要》上盖了章。 协调会后，由于物业公司不能提供有效的资料和凭证，所以业委会不同意支付费用。于是，2020年7月，物业公司（以下简称原告）向法院起诉小区业主大会和业委会（以下简称被告），要求支付维修工程费用100万元和逾期滞纳金50万元。   法院...

案例故事 沪上某小区共有6幢房屋，期中有一幢房屋的一层为架空层，小区房屋验收交付后，建设单位擅自将一层的架空层改造成三套共400多平米的房屋。多年来其中一套作为物业管理用房，一套作为业委会办公用房，一套由建设单位出租使用，租赁费收入归建设单位所有。 业委会认为，该架空层在设计图纸上标明是配套设施，而相关法规规定配套设施归全体业主共有，所以要求建设单位将架空层改造的房屋权属归还业主大会。由于双方协商无果，为此，业委会代表业主大会起诉至法院。   法院判决 法院审理后认为，该架空层为小区的配套设施，归全体业主所有，业委会要求建设单位归还架空层配套设施权属，于法有据，应予支持。一审判决支持了业委会的诉讼请求。建设单位不服一审判决上诉，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。至此，法院判决生效。     专家点评 公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分，也是住宅总体的一部分。架空层作为建筑物中以结构体作为支撑、无围合外墙的一个开敞性空间层，依附于小区建筑物及其所占用的土地而存在，只是一种附属物，不...

案例故事 近期，沪上某小区业委会在《物业服务合同》期限届满的三个月前，启动了物业选聘工作。该小区的《管理规约》明确：“业主委员会应当就选聘物业服务企业的方式在物业管理区域内公告并征求业主意见。选聘方式为续聘或者公开招投标。各业主同意另聘物业服务企业的，应当采取公开招投标方式。”但由于选聘过程中未按照相关法规规定和小区《管理规约》约定操作而被小区业主投诉。街道相关部门经了解情况后向业委会指出了存在的问题，要求按规范有序操作。但就是在这样的情况下，业委会仍然“我行我素”，继续召开业主大会会议进行表决。在此情况下，部分业主再次联名投诉并在小区拉出多条横幅，抵制选聘的物业服务企业进驻小区，并要求街道办事处撤销业主大会会议决定。业委会认为结果已经通过业主大会的表决，应该按业主大会表决结果实施，双方陷入“剑拔弩张”的状态。   街道决议      街道办事处根据《上海市住宅物业管理规定》第三十九条：“选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案...